陈安静的餐厅,很大程度上是意在模仿日式米其林餐厅的路线,所以她们只给客户提供几种可以选择的定食套餐,选择其中一样,那么所有的菜式以及顺序都要遵从菜单订好的内容。
李牧对日料并不怎么感兴趣,便让蔚澜代劳选择,蔚澜毫不犹豫的选择了带有蓝鳍金枪鱼的套餐。
一道道菜品开始上桌的时候,蔚澜对李牧说:“你当时说的没错,三里屯确实是一个商业、餐饮娱乐发展的好地方,从我们开始建万盈广场到现在,这里的餐饮娱乐企业增加了将近一半,人流量也在增加,口碑与知名度也在提升,等明年我们主体工程完成之后,这里的地价至少要比我们拿地的时候上涨50以上。”
李牧点了点头,说:“使馆区扎堆的地方,相对比较时尚,消费水平也会跟着提升,紧接着就是餐饮娱乐零售业的快速发展。”
蔚澜笑着问:“李总,地产选址你有什么诀窍没?我看你选住宅用地、选商业用地都很有一套,百发百中。”
李牧哈哈一笑,道:“做地产投资,我哪里比得上你专业,就不班门弄斧了。”
蔚澜急忙说道:“别啊,说实话,我那一套分析方法,所有做地产的都会,只不过是谁做的都要好几公里远,但它真正的优势根本不依靠地铁,而是近在咫尺的中关村软件园,地铁?不存在的,它的潜在客户,是那些希望住在这里,可以走路或者开车十几分钟上下班的人群。
蔚澜这时候问李牧:“李总,你觉得中关村未来能发展到什么规模呢?”
李牧耸了耸肩膀,说:“全国第一,世界第二问题不大。”
蔚澜惊讶的问:“仅次于硅谷?”
“没错。”李牧点头说道:“实现这一步,应该不需要太久。”
蔚澜说:“全国目前都在发展高新技术,尤其是一线城市,基本都有新区以及高科技园区,中关村的优势能一直保持下去吗?”
李牧笑道:“放心吧,一定能,在任何一个国家和地区,产业群聚效应都是不可避免的,美国有好莱坞、硅谷、底特律,这些都是典型的例子,中关村的优势有很多,第一是位居首都,得天独厚;第二是顶尖学府扎堆,清华、燕大、人大、航空航天、邮电……数不清的大学在这附近,为中关村提供了足够的人才供应;第三,目前已经有了规模红利,全国最大,创业者优先考虑到这里创业,中大型企业就算不迁过来,也会在这里成立分公司,并且派驻更多的人手,所以,全国不可能再有任何一个高新园区超过中关村。”
说到这里,李牧顿了顿又道:“既然我们认为,中关村有可能成为仅次于硅谷的高新企业聚集地,那么我们来分析一下中关村未来高新企业的拓张范围,中关村从北三环开始,到北四环外,往西发展不太现实,往南进三环或者往东,都是人口稠密区,听说过企业给人口稠密区让路的,还从来没听说过人口稠密区为企业让路的,所以更不现实。”
“东南西三个方向的桎梏,让高新技术产业在北三环到北四环这个区域形成了困兽之斗的局面,但是,这头困兽的周围不是其他动物,而是一栋栋钢筋混凝土建造的牢笼,这头困兽唯一剩下的突围方向,就是一路向北。”
“未来,高新技术园区以及企业蔓延的方向,一定是从北三环为起点,向北部地区、西北部地区蔓延北五环、五环外,甚至未来要修建的六环,这些地方现在人口较少,动迁成本小,是高新技术发展的首要选择,也几乎是唯一选择,所以话说回来,万盈的下个阶段,可以想办法在北部多拿些地。”
蔚澜感叹道:“万盈现在的资金也很吃紧,几乎是满功率运转,下一个阶段,怕是要等我们首批楼盘开售才能积蓄足够的能量。”
李牧说:“我们刚才最早聊得第一点你还记得吗?”
蔚澜问:“你是说未来十年房价稳步增长的大趋势吗?”
李牧点点头,道:“结合这个大趋势,房地产公司想做大一定要放开胆子,只要行情摆在这里,就永远都不要怕负债率高,放心大胆的去拿你们能拿到的最大杠杆,大趋势摆在这里,再加上一定的操作与控盘能力,就绝对没有赔钱的可能。”
蔚澜恍然大悟的点了点头。
李牧这时候又说:“蔚澜,说句实话,有些时候,用太专业的眼光去分析行业,容易太过于聚焦,宏观把控反而不足,这是只缘身在此山中的道理,如果跳出行业的固定思维模式,也许就会有意外收获。”
“比如,现在我们分析中关村的地产发展,不要去看地铁怎么修、也不要去管学区怎么划分、市政府、区政府有没有什么利好政策,就看整个高新技术行业未来的发展趋势,你看它是一头巨兽,被困在三面牢笼中体积越来越大,往北突围已经是必然之势,你就放心大胆去做好了,因为行业一旦向北突围,政府为了鼓励企业发展,一定会把地铁修过去、把学校建过去、把政策给过去,到那个时候再进入,入场成本就太高了。”